不動産売買契約書の作成とチェックポイント｜重要条項の理解とトラブル回避のために
1. はじめに
不動産の売買には、非常に大きな金額が動きます。そのため、売買契約書の作成やチェックは、慎重に行う必要があります。不動産は一度購入・売却すると簡単に取り消しができないケースが多く、また後から「話が違う」「契約書の内容をよく理解していなかった」という理由でトラブルが生じることも少なくありません。
そこで本記事では、不動産売買契約書を作成するときに押さえておきたい重要なポイントや、実際にチェックすべき項目、そしてトラブルを避けるための具体的な注意点を解説していきます。
不動産の売却・購入を検討中の方にとって、本記事が参考になれば幸いです。
2. Q&A
ここでは、不動産売買契約書にまつわる代表的な疑問や不安について、Q&A形式で解説します。
Q1．不動産売買契約書には、最低限どのような内容を記載すればいいのでしょうか？
A． 主な項目としては、以下のようなものがあります。
- 物件の所在地、地番や家屋番号
- 売主・買主の氏名（名称・住所）
- 売買価格と支払い条件（手付金・中間金・残代金など）
- 引渡し時期と物件の引渡し条件
- 契約解除に関する規定（手付解除や違約金など）
- 付帯設備（エアコンや照明など）の有無や瑕疵担保（契約不適合）責任の取り決め
- 重要事項説明書との整合性
これらが不十分だと、後々「その内容は聞いていない」「どの設備が残るか不明だった」などのトラブルが発生しやすくなります。さらに、契約書には契約日や署名・押印も含めて記載することが重要です。
Q2．「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」と聞きますが、売買契約書にはどのように明記されるのですか？
A． 2020年4月の民法改正に伴い、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という概念に統一されました。契約書には、売主が不動産に欠陥や不具合があった場合にいつまでどのような責任を負うか、具体的に明記します。例えば「物件の引渡しから○ヶ月以内に発覚した契約不適合については、売主が修補や損害賠償などの責任を負う」といった記載例が多いです。
また、売主が宅建業者（不動産会社）の場合は、一定の責任期間の制限が法律で認められていないケースがあります。一方で、個人間売買の場合には「売主は契約不適合責任を負わない」と特約することも可能です。ただし、その特約が有効かどうかは契約書の書き方や契約内容次第なので、慎重な検討が必要です。
Q3．不動産の売買契約書は、誰が作成するものなのでしょうか？
A． 通常、宅建業者（不動産会社）が間に入る場合は、その不動産会社がひな形を準備し、必要事項を埋めながら作成します。しかし個人同士の売買や、仲介業者がつかない場合には、売主・買主が協力して契約書を作成することもあります。作成に当たって不安がある場合は、お早めに弁護士に相談して文案をチェックしてもらうことをおすすめします。
3. 解説
不動産売買契約書を作成するときに気を付けるべきポイントをより詳しく解説します。特に契約書の作成では、専門用語の理解が不十分だと、本来の意図と異なる取り決めをしてしまうリスクもあります。基本的な用語や注意すべき箇所を整理しておきましょう。
専門用語の定義
- 重要事項説明書
宅地建物取引業法で定められた書面で、売買契約を結ぶ前に、物件に関する重要情報（法令上の制限、設備の状況、道路との関係など）を買主に説明するための書面です。宅地建物取引士の資格を持つ担当者が対面またはオンラインで説明を行い、契約前に交付する義務があります。 - 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
不動産に隠れた欠陥がある場合に、売主が買主に対して修補や損害賠償などの責任を負うことを定める制度です。2020年4月以降は「契約不適合責任」という名目で、契約書にはその責任範囲や責任期間を明確に定める必要があります。 - 手付金
売買契約時に買主から売主へ支払われる金銭で、契約の証拠金という意味合いがあります。買主側の都合で契約を解除する場合は、手付金を放棄して解除が可能です。また、売主都合の解除であれば買主に手付金の倍返しを行うのが一般的です（手付解除）。ただし、契約書に詳細な取り決めがない場合や金額が大きい場合など、後述の違約金と混同しやすいので注意しましょう。 - 違約金
契約を破った場合のペナルティとして支払う金銭です。手付金とは性質が異なり、裁判などでその合理性が問題になることもあります。契約書に違約金の上限を定めていないと、過剰な金額で争いに発展する恐れがあるため、あらかじめ適正金額を設定しておく必要があります。
基本的な流れ・手続き
- 物件探し（買主）／売却計画（売主）
買主は不動産ポータルサイトや仲介業者などを通じて、条件に合った物件を探します。売主は物件の売却査定を依頼し、価格の相場を確認します。 - 重要事項説明・契約書案の確認
宅建業者が仲介に入る場合は、重要事項説明書を作成し、買主に説明を行います。その後、売買契約書の案を示し、売主と買主の両者で条項を確認・修正します。 - 売買契約の締結
売主・買主が合意に至ったら、契約書に署名・押印し、手付金を支払います。ここで印紙税の貼付を忘れずに行います。 - 決済・引渡し
契約書で定められた決済日になったら、買主は残代金を支払い、同時に物件の引渡しや所有権移転登記の手続きを行います。実際には金融機関でのローン手続きと同時に行うことが多いです。 - アフターフォロー・契約不適合に対する対応
引渡し後、物件に契約不適合（隠れた欠陥）が見つかった場合などは、あらかじめ契約書に定めた方法で対処を行います。
実務上の注意点
- ローン特約の明記
ローン審査結果が契約締結後に確定することが多いため、契約書には「もしローンが不承認になった場合は無条件解除とする」といったローン特約を必ず入れるようにしましょう。 - 手付金と違約金の混同に注意
手付金は解除権留保が付いた証拠金、違約金は賠償金的な意味合いがあります。それぞれ金額や条件を契約書で明確に区別し、わかりやすく記載する必要があります。 - 仲介手数料や諸費用の確認
仲介業者がいる場合、手数料の支払い時期と金額を明記することも重要です。さらに登記費用や固定資産税の日割り精算など、細かな費用の分担について記載しておくと後々のトラブルを回避できます。 - 特約事項の限界
個人間売買では「現状有姿渡し」の特約が設けられることもあります。しかし、不法行為など重大な瑕疵があった場合には、特約がすべて有効になるとは限りません。民法の強行規定などの観点から、リスクのある特約は慎重に検討しましょう。 - 重要事項説明と契約書の整合性
重要事項説明書と売買契約書で内容が異なると、買主との認識齟齬によってトラブルが起きやすくなります。特に宅建業者の仲介のもと契約する場合には、両書類が一致するか念入りにチェックしてください。
4. 弁護士に相談するメリット
不動産売買は、物件の価値が高額であることに加え、法的な手続きや契約内容が複雑になりがちです。そのため、法的リスクをできるだけ避けるためには、弁護士に相談することが効果的です。
- 契約書のリーガルチェック
売買契約書の条項や特約に不備がないか、あるいは過度に不利な内容になっていないかをチェックします。曖昧な表現や条項があった場合、将来の紛争を未然に防ぐための修正案を提示できます。 - 交渉サポート
売主・買主間で合意が得られない部分について、法的根拠を示しながら交渉を進められます。自力での交渉が行き詰まった場合でも、弁護士が代理人として交渉にあたることで、スムーズに落としどころを見いだすことが期待できます。 - トラブル発生時の迅速な対応
引渡し後に契約不適合が発覚した、あるいは残代金の支払いが滞るなどのトラブルが発生したとき、適法かつ適切な方法で対応するには法的知識が必要です。早い段階で弁護士に相談しておけば、大きな紛争に発展する前に解決策を見つけやすくなります。 - 個人間売買のサポート
不動産会社が仲介に入らず、個人同士で売買を行うケースでは、契約書の作成や必要書類の整備をすべて当事者だけで行わなければなりません。弁護士に依頼すれば、法的に重要なポイントを落とさずにスムーズな取引ができるようサポートしてもらえます。 - 費用感
弁護士への相談料や着手金、報酬金額は事務所ごとに異なりますが、契約書チェックなどの簡易な業務であれば、比較的リーズナブルな料金体系を設定している場合もあります。また、不動産トラブルで大きな損害を負ってしまうリスクを考えれば、事前に弁護士を活用してリスクヘッジするメリットは大きいといえるでしょう。
なお、本記事を作成している弁護士法人長瀬総合法律事務所では、不動産売買や不動産トラブルに関するご相談も幅広く受け付けております。購入や売却に伴う契約書のレビューから、トラブル発生時の代理交渉・訴訟対応までサポートを提供しておりますので、お気軽にご連絡ください。
5. まとめ
不動産売買契約書は、売買の当事者間で取り決めを明文化する極めて重要な書類です。内容が曖昧だったり、自分に不利な特約が入っていたりすると、後々トラブルに発展するリスクが高まります。また、法律改正（契約不適合責任）や印紙税などの税務面、ローン特約など、注意すべきポイントは多岐にわたります。
- 契約書の基本的な必須項目
物件情報、売買価格、支払条件、契約解除に関する取り決め、引渡し時期や設備などは特に入念に確認しましょう。 - 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の定め方
売主・買主のどちらがどこまでの責任を持つのか、期間や範囲を明確にすることが大切です。 - ローン特約・手付金・違約金の注意点
どのような状況で契約解除が可能か、違約金の金額はいくらに設定するかなど、金銭的なリスクをしっかり把握しておきましょう。 - 不明点やリスクがある場合は早めに専門家へ
弁護士へ相談し、契約書の内容を客観的にチェックしてもらうと、後々の負担が大きく軽減できます。
大切なことは、「後で揉めないために事前にきちんと詰めておく」という姿勢です。疑問点や心配な点がある場合は、お早めに弁護士などの専門家に相談しましょう。
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