賃貸物件の設備故障、貸主の修繕義務の範囲と費用負担～民法改正による家賃減額とは～
はじめに
賃貸物件の管理や運営において、避けて通れないのが「設備の故障」に関するトラブルです。
「エアコンが急に壊れた」「給湯器のお湯が出ない」「雨漏りがする」といった不具合が発生した際、借主（入居者）から急な修繕依頼が寄せられることは日常茶飯事といえるでしょう。
このとき、貸主（大家・不動産会社）として最も頭を悩ませるのは、「誰が費用を負担すべきか」という点と、「どの程度の対応が求められるのか」という点ではないでしょうか。
基本的には貸主に修繕義務があると理解していても、その故障の原因が入居者の使い方にある場合や、電球交換のような軽微な修繕であってもすべて貸主が対応しなければならないのかなど、判断に迷うケースは少なくありません。
また、2020年4月1日に施行された改正民法により、賃貸借契約に関するルール、特に「修繕義務」や「設備の一部滅失による家賃減額」に関する規定が大きく変更されました。この改正内容を正確に把握していないと、トラブル発生時に法的に不利な立場に置かれたり、本来不要な損失を被ったりするリスクがあります。
本記事では、賃貸物件における設備故障時の修繕義務の範囲、費用負担の原則と例外、そして改正民法で導入された「設備不使用時の家賃減額ルール」について解説します。
Q&A：設備故障に関するよくある疑問
まずは、賃貸物件の設備故障に関して、貸主様や管理会社様、あるいは入居者の方から頻繁に寄せられる疑問について、Q&A形式で要点を解説します。
Q1. 入居中、備え付けのエアコンが経年劣化で故障しました。修理費用は誰の負担ですか？
原則として、貸主（大家）の負担となります。
賃貸借契約において、貸主は借主に対して「物件を使用・収益させる義務」を負っています（民法601条）。エアコンが最初から設備として付帯されている場合、貸主はエアコンが使える状態を維持する義務（修繕義務）があるため、経年劣化や自然損耗による故障の修理費用は貸主が負担します。
Q2. 入居者が誤って壁に穴を開けてしまいました。この場合も貸主が修繕しなければなりませんか？
修繕自体は貸主が行うことが一般的ですが、費用は借主（入居者）に請求できます。
民法606条1項のただし書きにより、故障や損傷が「借主の責任（故意・過失）」によって生じたものである場合、貸主は修繕義務を負いません。実務上は、物件の保全のために貸主側で手配して修繕を行い、その費用を損害賠償として借主に請求する形をとることが多いでしょう。
Q3. 給湯器が故障し、1週間お風呂に入れませんでした。この期間の家賃は安くなりますか？
改正民法により、家賃が減額される可能性があります。
2020年の民法改正により、賃借物の一部が使用できなくなった場合、その使用できなくなった割合に応じて家賃が減額されることになりました（民法611条）。ただし、減額の具体的な金額や計算方法については、実務上のガイドライン（日本賃貸住宅管理協会等の基準）を参考に算出されることが一般的です。
解説：貸主の修繕義務と費用負担のルール
ここからは、設備故障時の法的責任について、民法の条文に基づき詳細に解説していきます。
1. 貸主の修繕義務とは（民法606条）
賃貸借契約において、貸主には「修繕義務」があります。これは、借主から賃料を受け取る対価として、物件を「使用および収益に必要な状態」に保つ責任があるからです。
【民法第606条第1項】
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
この条文が示すポイントは以下の2点です。
- 原則： 建物本体（屋根、外壁など）や付帯設備（エアコン、給湯器、トイレなど）に不具合が生じ、借主が普通に生活できなくなった場合、貸主はこれを直さなければなりません。
- 例外： 借主がわざと（故意）、または不注意（過失）で壊した場合は、貸主に修繕義務はありません。
したがって、設備故障の連絡を受けた際は、まず「故障の原因がどこにあるか」を特定することが重要です。専門業者による点検を行い、経年劣化なのか、借主の使用方法に問題があったのかを確認するプロセスが必要となります。
2. 「修繕義務」の範囲と特約の有効性
設備か、残置物か
修繕義務の対象となるのは、契約内容に含まれる「設備」です。
注意が必要なのは、前の入居者が置いていったエアコンや照明器具などの「残置物」です。これらが契約書や重要事項説明書で「設備ではなく残置物（貸主は修繕義務を負わない）」として明確に定義されている場合、貸主は修理する義務を負いません。しかし、契約書に記載がなく、入居者が「初めからついている設備だ」と信じて契約したような場合には、貸主の修繕義務が認められる可能性があります。トラブル防止のためには、契約時に設備と残置物を明確に区別して記載しておくことが不可欠です。
小修繕の特約（電球交換など）
電球の球切れ、パッキンの交換、障子の張り替えなどの軽微な修繕（小修繕）についても、原則通りなら貸主の負担となります。しかし、これらすべてに貸主が対応するのは、手間やコストの面で現実的ではありません。
そこで、多くの賃貸借契約では「小修繕については借主の負担で行う」旨の特約（小修繕特約）が設けられています。この特約は基本的に有効ですが、修繕にかかる費用が高額になる場合や、専門的な工事が必要な場合（例：埋め込み式照明の交換など）は、小修繕の範囲を超えると判断され、貸主負担となることがあります。
3. 改正民法で変わった「入居者による修繕」の権利（民法607条の2）
2020年の改正民法では、一定の条件下で「借主が自分で修繕を行い、その費用を貸主に請求できる」というルールが明文化されました。
【民法第607条の2】
以下のいずれかの場合、借主は自分で修繕することができます。
- 借主が貸主に修繕が必要である旨を通知した（または貸主がそれを知った）にもかかわらず、貸主が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
- 急迫の事情があるとき。
従来、「大家さんに連絡がつかないから自分で直した」として費用を請求されても、貸主が承諾していないことを理由にトラブルになるケースがありました。しかし現在は、貸主が連絡を無視したり対応を遅らせたりすると、借主が独自に業者を手配して修理し、その費用を貸主に請求（または家賃と相殺）することが法的に認められやすくなっています。
貸主としては、修繕依頼に対して迅速な一次対応を行うことが、高額な業者による勝手な修繕を防ぐためにも重要です。
4. 設備故障による「家賃減額」ルール（民法611条）
今回のテーマにおいて重要なポイントの一つが、改正民法611条です。
【民法第611条第1項】
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用できなくなったときは、賃料は、その使用できなくなった部分の割合に応じて、減額される。
「請求」から「当然減額」へ
改正前は、借主から「家賃を下げてほしい」という請求があって初めて減額の効果が生じると解釈されていました。しかし改正後は、設備の一部が使えなくなった時点で、法律上「当然に」家賃が減額されることとなりました。つまり、借主からの請求の有無にかかわらず、使用できない期間や範囲に応じて適正な賃料は下がっているという扱いになります。
家賃減額の目安（ガイドライン）
では、実際にどの程度家賃が減額されるのでしょうか。
法律には具体的な金額計算式は書かれていませんが、実務上は公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が大きな指標となっています。
以下は、同ガイドラインに基づく減額割合の目安例です。
| 故障箇所 | 減額割合の目安（月額賃料に対し） | 免責日数（修繕にかかる通常期間） |
| エアコン | 5,000円／月（※） | 3日 |
| トイレ | 30％程度 | 1日 |
| 風呂 | 10％程度 | 3日 |
| 給湯器 | 10％程度（風呂が使えない場合） | 3日 |
| 水漏れ | 使用不能面積の割合等による | － |
（※エアコンについては、金額固定や％設定など諸説ありますが、生活への影響度を考慮して算定されます。）
【計算例】
家賃10万円の物件で、お風呂（給湯器故障）が10日間使えなかった場合（免責期間3日を除く7日間が対象）。
- 減額対象額：10万円 × 10％ ＝ 1万円／月
- 日割り計算：1万円 × （7日 ÷ 30日） ＝ 約2,333円
このように、設備が使えなかった日数分だけ日割りで減額するのが一般的です。「免責日数」とは、業者の手配や部品の調達に通常必要とされる期間であり、この期間内であれば減額の対象としない、とする考え方です（ただし、特約などで合意が必要です）。
貸主としては、「故障したら即座に家賃が全額入らなくなる」わけではありませんが、対応が遅れれば遅れるほど、減額幅（日数）が増えることになります。
弁護士に相談するメリット
設備故障や修繕義務をめぐるトラブルは、感情的な対立に発展しやすく、解決が長引くことがあります。不動産法務に精通した弁護士に相談することで、以下のようなメリットが得られます。
1. 修繕義務の範囲と費用負担の適正な判断
故障の原因が経年劣化なのか、入居者の過失（善管注意義務違反）なのか判断が難しいケースは多々あります。弁護士は、過去の裁判例や証拠に基づき、どちらが費用を負担すべきか法的根拠を持って判断します。不当な要求に対しては毅然と対応し、逆に貸主として負担すべき正当な範囲を明確にすることで、円滑な解決を図ります。
2. 契約書および特約のリーガルチェック
「小修繕特約」や「設備と残置物の区分」など、賃貸借契約書の記載内容が曖昧であることがトラブルの最大の原因です。弁護士は、将来の紛争を予防するために、現在の法令（改正民法、消費者契約法など）に適合した契約書の作成や修正をサポートします。特に家賃減額の免責期間などをあらかじめ契約に盛り込んでおくことで、リスクをコントロールすることが可能です。
3. 入居者との交渉・紛争対応の代行
入居者から過大な家賃減額請求を受けたり、高額な慰謝料を請求されたりした場合、当事者同士の話し合いでは解決しないことがあります。弁護士が代理人として交渉することで、法的に適正なラインでの和解を目指すことができます。また、万が一訴訟に発展した場合でも、一貫したサポートが可能です。
まとめ
賃貸物件における設備の故障は、貸主にとって避けては通れないリスクですが、法的な知識と事前の備えがあれば、トラブルを最小限に抑えることができます。
- 修繕義務： 原則は貸主負担。借主の故意・過失がある場合は借主負担。
- 入居者の修繕権： 貸主が対応しない場合、借主が自分で直して費用請求できるようになった。
- 家賃減額： 設備が使えない期間、家賃は当然に減額される。対応のスピードが重要。
特に2020年の民法改正以降、貸主にはより迅速な対応が求められるようになっています。「エアコンが壊れた」という連絡を放置することは、借主による自己修繕（事後請求）や、家賃減額リスクを招くことになります。
設備トラブルに関する対応方針や、契約書の内容に不安があるオーナー様、不動産会社様は、ぜひ一度、弁護士法人長瀬総合法律事務所にご相談ください。不動産法務を扱う弁護士として、貴社の賃貸経営を守るためのサポートをいたします。
動画・メールマガジンのご案内
弁護士法人長瀬総合法律事務所では、不動産法務に関する様々な解説動画をYouTubeチャンネルで公開しています。
詳しい解説をご覧いただき、問題解決の参考にしてください。
長瀬総合法律事務所YouTubeチャンネル
最新のセミナー案内や事務所からのお知らせを配信するメールマガジンもぜひご活用ください。
【メールマガジン登録はこちら】
この記事を書いた人
