瑕疵担保責任と契約不適合責任
はじめに
不動産売買において、物件に隠れた欠陥が見つかった場合、売主はその欠陥について責任を負わなければならない可能性があります。これをかつては「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、2020年の民法改正により「契約不適合責任」という名称に統一されました。
ただ名称が変わっただけではなく、売主・買主間の権利義務の調整や責任範囲に大きな影響を与える改正となっています。しかし、依然として「瑕疵担保責任」という用語が世間一般では使われることも多く、混乱している方も少なくありません。
そこで本稿では「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の関係や、不動産売買契約において具体的にどのような条項が問題になるのかを解説します。物件の見えない部分に対するリスク管理を徹底し、後々のトラブルを回避するためのポイントを知っておきましょう。
Q&A
Q1．「瑕疵担保責任」とは何ですか？
旧民法において、売買の目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、売主が買主に対して責任を負うと定めた制度です。具体的には、瑕疵を理由として契約解除や損害賠償を請求できる場合がありました。
Q2．「契約不適合責任」とはどう違うのでしょうか？
2020年4月1日に施行された改正民法では、「売買の目的物が契約の内容に適合しない場合（契約不適合）」に焦点を当てる形になりました。従来の「隠れた瑕疵があった場合」という要件が、「当初の契約内容と異なる（＝不適合）」という観点で整理され、買主は追完請求（修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しなど）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを行える可能性があります。
Q3．どちらのルールが適用されるかは、契約時期で決まるのですか？
2020年4月1日以降に締結された売買契約には、原則として新しいルールである「契約不適合責任」が適用されます。ただ、契約時期がグレーゾーンであったり、特約で旧民法の規定を準用しているケースもあるため、契約書の内容を確認することが大切です。
Q4．不動産売買では「現状有姿渡し」と書かれている場合、契約不適合責任は免責されるのですか？
「現状有姿渡し」は「今あるがままの状態で売買する」という趣旨ですが、すべての責任が免除されるわけではありません。例えば売主が故意に不具合を隠していた場合など、悪意や重大な過失があるケースでは免責が認められにくくなります。契約書でどこまで免責するのか、具体的に定めておくことが重要です。
Q5．契約不適合が発覚した場合、どのような請求が可能ですか？
改正民法に基づき、買主は以下のような救済を請求できます。
- 追完請求（修補請求・代替物請求・不足分引渡し請求）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約解除
ただし、契約書の特約によっては責任期間を短縮する等の制限が加えられている場合もあります。
解説
専門用語の定義
- 瑕疵（かし）
物件に潜む不具合や欠陥のことを指します。雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の故障など、外からは気づきにくいものが「隠れた瑕疵」として問題になりやすいです。 - 契約不適合責任
物件が契約の内容（品質・数量・性能など）に適合しない場合に、売主が買主へ一定の補償や修補等を行う責任を負うこと。引渡し後に発覚するケースが多いため、契約書上で期間・範囲を明確にしておくことが肝要です。 - 追完請求
物件に不適合がある場合に、修理や補修を求める権利を指します。民法改正により、新たに法定された救済方法として注目されています。
基本的な流れ・手続き
- 不動産売買契約の締結
契約書において、契約不適合責任に関する条項をどのように定めるかが最初の重要ポイントです。免責特約をどの範囲まで設定するか、期間や条件をどうするかを明記します。 - 物件の引渡し
契約で合意された期日に売主は買主に物件を引渡し、所有権移転登記などの手続きが行われます。 - 契約不適合の発覚
住み始めてから、あるいはリフォーム工事などで初めて欠陥に気づくケースがあります。設備の故障や建物構造の問題、白アリ被害など、事前に気づきにくい不具合が見つかった場合が典型的です。 - 買主の請求・協議
買主は売主に対して修補や代金減額、損害賠償などを請求します。売主が主張を受け入れるかどうか、契約書の特約や民法の規定を踏まえ、協議・交渉が進められます。 - 最終的な解決
双方の合意で解決すれば良いのですが、トラブルが拗れた場合には調停や裁判に発展することもあります。その際には契約書上の記載や、売主側の説明義務違反の有無などが争点となります。
実務上の注意点
- 契約書での特約明示
売主の責任をどこまで免除・制限するか、期間をどれだけ設けるかなどを具体的に定めておきましょう。単に「現状有姿」と書くだけでは曖昧で、後々大きな紛争の原因になります。 - 物件の事前調査・告知義務
売主は物件の状態をできるだけ正確に把握し、重要事項説明書などを通じて買主へ告知する責任があります。告知不足や隠蔽がある場合、免責特約があっても無効と判断されることがあります。 - 設備表・付帯設備の動作確認
中古物件の場合、エアコンや給湯器などの設備表を作成し、実際に動作確認を行っておくことが望ましいです。問題があれば事前に明記し、修理・交換の負担をどうするか取り決めておきましょう。 - 買主の確認責任
買主は物件見学やホームインスペクション（建物診断）などでできる範囲の確認を行い、疑問点があれば事前に売主や不動産会社に質問することが大切です。のちにトラブルになった際、「買主側の注意不足」と判断されるリスクを下げられます。
弁護士に相談するメリット
- 契約書の作成・修正サポート
旧民法と新民法（改正民法）のどちらが適用されるか、どのように特約を設ければ良いかなど、法律知識を踏まえた助言を得られます。 - トラブル初動時の適切なアドバイス
雨漏りや設備故障などが見つかった直後に弁護士へ相談すれば、どのような交渉方針を取るべきか、証拠の収集はどうすれば良いかなど、適切なアドバイスが得られます。 - 交渉・訴訟対応
契約不適合の問題は、売主・買主間の主張が対立しやすい分野です。弁護士が代理人として交渉や裁判手続きを行うことで、冷静かつ法的に適正な解決を目指せます。 - 弁護士法人長瀬総合法律事務所の活用
当事務所（弁護士法人長瀬総合法律事務所）は、不動産売買の紛争や契約書チェックに豊富な実績を有しています。契約不適合責任に関するご相談から、訴訟対応までサポートいたします。
まとめ
- 改正民法による「契約不適合責任」
従来の瑕疵担保責任から大きく制度が変わり、買主保護の色合いが強まりました。 - 免責特約の限界
「現状有姿渡し」などの文言で売主がすべての責任を免れるわけではありません。 - 事前の告知と調査が重要
売主は知り得た不具合を告知し、買主も内覧やホームインスペクションで可能な限り確認する必要があります。 - トラブルは早めに弁護士へ相談
雨漏りや構造上の欠陥などは金額的に大きな損害になりやすく、放置すると関係が悪化し解決が難航します。
不動産売買では、見えないリスクに対する対策がカギを握ります。契約書の作成やトラブル発生時の対応については、早めの段階で弁護士へ相談することが、予期せぬ損害を防ぐ一つの方法です。
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