【賃貸借契約】連帯保証人と保証会社の役割
はじめに
賃貸物件を借りるとき、契約書に「連帯保証人」や「保証会社」を付けるよう求められることが多くなっています。連帯保証人は親族や知人が借主の家賃支払いを担保する仕組み、保証会社は専門業者が滞納リスクを引き受ける仕組みといえます。近年は連帯保証人を立てる代わりに保証会社の利用を必須とする物件が増加しており、どちらを選ぶべきか、借主にとっても貸主にとっても重要な問題です。
連帯保証人と保証会社は、「滞納が発生した場合に代わりに支払う義務がある」 という点で共通しますが、具体的な手続きやリスク、責任範囲には大きな違いがあります。本稿では、賃貸借契約における連帯保証人・保証会社の位置づけと、両者をめぐる注意点を解説します。
Q&A
Q1．連帯保証人と保証人は何が違うのですか？
法律的には「連帯保証人」は、保証人よりもさらに強い責任を負う立場です。普通の保証人であれば、主債務者（借主）に財産や収入がある場合、そちらに先に請求するよう主張できますが、連帯保証人はそれを主張できず、貸主は直接連帯保証人へ支払請求が可能です。賃貸契約では、ほぼ必ず「連帯保証人」として設定するのが一般的です。
Q2．連帯保証人はどんな場合に責任を負うのですか？
借主が家賃を滞納したり、修繕費などの債務を支払わなかった場合に、連帯保証人が代わりに支払う義務を負います。借主が支払わない限り終わらない責任のため、身内や知人に連帯保証人を依頼するのは、相当な信頼関係が必要です。
Q3．保証会社を利用した場合、連帯保証人は不要でしょうか？
物件や貸主の方針によっては、「保証会社を利用しても連帯保証人は別途必要」とされる場合があります。一方で、保証会社との契約だけで連帯保証人不要とする物件も増えてきています。どちらが適用されるかは貸主や管理会社の判断や物件の規定によって異なります。
Q4．保証会社があるのに滞納家賃を回収できないことはあるのでしょうか？
保証会社は一定の範囲で家賃の立替払いを行ってくれますが、借主が滞納を続けたり、契約に違反した場合は強制解約や立替打ち切りになる可能性もあります。また、保証会社が借主からの回収に失敗することはあり得ますが、その場合でも貸主は立て替え分を保証会社から受け取れるので、家賃収入自体は確保されやすいというメリットがあります。
Q5．連帯保証人や保証会社の責任はどれくらい続くのですか？
連帯保証人の場合、契約書に「更新後も保証人が継続する」という条項がある限り、更新後も責任を負い続けることになります。保証会社の場合も、更新時に再度保証委託契約を結び、保証料を支払うことで契約を継続する仕組みが一般的です。
解説
連帯保証人の特徴
- 強い責任を負う
借主と同等に支払い義務を負うため、貸主は借主が滞納したら連帯保証人に直接請求できます。支払わないとブラックリストに載るなど、連帯保証人本人の信用にも大きく影響します。 - 担保力に限度がある
連帯保証人は多くの場合、親族や知人がなるため、財力や財産状況が十分でないケースもあります。万が一、借主と連帯保証人の両者とも無資力であれば、貸主は回収できなくなるリスクがあります。 - 断りにくい問題
親や兄弟から「連帯保証人になってほしい」と頼まれると、断りづらい風潮があり、安易に引き受けると後でトラブルが発生することもあるため注意が必要です。
保証会社の特徴
- 家賃保証サービス
借主が滞納すると、保証会社が一定の範囲で立て替え、貸主に家賃を支払う仕組みです。貸主は家賃収入の途絶リスクを大幅に抑えられます。 - 保証料の負担
借主は契約時や更新時に、保証料（賃料月額の数十％～1ヶ月分相当など）を支払う必要があります。これが借主の金銭的な負担増につながるため、敬遠する場合もあります。 - 審査と回収業務
保証会社は借主の審査を行い、滞納リスクが高いと判断すれば契約を断るケースもあります。滞納が生じた場合、借主に督促を行い、回収できなければ法的手段に進むなど、貸主の代わりに対応します。
連帯保証人と保証会社の比較
1. 貸主側の安心度
- 連帯保証人
親族など、借主と近い関係者が保証するため、借主が滞納しても道徳的圧力が働く面がある。一方で、連帯保証人に資力がないと回収が難しいリスクも。 - 保証会社
一定の保証料を収受してビジネスとして成り立たせるため、貸主は安定的に家賃回収できるメリットがあるが、保証料の高さや保証範囲に制限がある。
2. 借主の負担
- 連帯保証人
借主にとって保証料は不要だが、連帯保証人を探すのが難しいケースがある。また、連帯保証人に迷惑をかける不安が大きい。 - 保証会社
審査に通れば連帯保証人不要のケースも増えており、親族に迷惑をかけたくない人にはメリット。ただし、初回保証料・更新保証料などを支払う必要がある。
3. トラブル発生時の対応
- 連帯保証人
貸主が直接連帯保証人へ請求できるためスムーズだが、請求先に資力がない場合は裁判を起こしても回収できない可能性がある。 - 保証会社
貸主は会社から家賃を受け取りやすいが、保証会社が借主に対して厳しい取り立てを行い、借主・保証会社間で別途トラブルが起こることもある。
実務上の注意点
- 契約書の内容確認
連帯保証人に関しては、どの範囲の債務を保証するのか、更新後も責任は継続するのかをしっかり確認しましょう。保証会社契約では、保証範囲や保証期間、免責事由などをチェックすることが大切です。 - 更新時の扱い
賃貸借契約を更新する際、連帯保証人の責任継続を再度契約書に明記するか、連帯保証人の承諾が必要になる場合があります。保証会社も同様に、更新時に追加保証料が発生することが多いです。 - 連帯保証人・保証会社を併用するケース
一部の物件では、「連帯保証人もつけ、保証会社契約も必須」という二重保証が求められる場合があります。借主からすると負担が増しますが、貸主にとっては回収リスクをより低減できるメリットがあります。
弁護士に相談するメリット
- 契約書のリーガルチェック
連帯保証人条項や保証会社利用規約などが適法・有効な内容になっているか、弁護士が確認することで後々の無効主張やトラブルを避けやすくなります。 - 紛争対応
滞納が発生した場合、連帯保証人や保証会社との関係が複雑になることもあります。弁護士が法的手続きや交渉をサポートし、回収や明け渡しを円滑に進められるよう支援します。 - 責任範囲の明確化
連帯保証人が「更新後は責任を負わない」と主張したり、保証会社との契約がうまくいかない場合など、紛争点を整理して適切な落としどころを見出すために弁護士が有用です。 - 弁護士法人長瀬総合法律事務所の経験
当事務所（弁護士法人長瀬総合法律事務所）は、不動産賃貸のトラブルにおける連帯保証や保証会社の問題を数多く取り扱ってきました。貸主・借主いずれの立場でも、的確なアドバイスと手続きを行う実績があります。
まとめ
連帯保証人と保証会社はどちらも「借主の家賃支払いなどを確保するための制度」ですが、責任の在り方や手続き、費用負担が大きく異なります。
連帯保証人
- 親族・知人が担うケースが多い
- 無償で引き受けるが、強い責任を負う
- 資力がなければ貸主のリスクが残る
保証会社
- 家賃の立替払いを行う
- 借主が保証料を負担
- 貸主は回収リスクが低減されるが、保証範囲の制限に注意
貸主はどちらの制度を採用するか、あるいは併用するかを検討し、借主は自分の経済状況や親族の意向などを考慮して選択することが重要です。トラブルを避けるためには、契約前の十分な確認と、法的知識を踏まえた慎重な判断が欠かせません。
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