表題登記と表題変更登記の手続きとポイント
はじめに
不動産登記の中には、「表題登記」や「表題変更登記」というものがあります。これは、不動産の物理的状況（地目・地積・建物の構造など）を登記簿に反映させるための手続きです。所有権移転登記などの権利登記と異なり、表題登記は不動産の現況を正しく公示する役割を担っています。
土地や建物を新たに取得した際、建物を新築・増築した際、あるいは地目を宅地から田や畑に変更する際など、様々なケースでこの「表題に関する登記」が必要となります。しかし、多くの方にとってはあまり聞き慣れない手続きかもしれません。本稿では、表題登記や表題変更登記の基本と手続きの流れ、注意点を解説します。
Q&A
Q1．「表題登記」とは何ですか？
表題登記は、登記簿の表題部に不動産の物理的状況（所在・地目・地積、建物なら構造・床面積など）を初めて記載する登記です。例えば、土地を分筆して新しい地番を設定したり、新築した建物を最初に登記する場合などに行われます。法令上は「表題登記は所有者の義務」とされており、一定期間内に申請しなければならない場合があります。
Q2．「表題変更登記」とは？
既に表題登記がなされている不動産について、地目や地積、建物の構造や用途などが変わった場合に登記情報を変更する手続きです。例えば農地を宅地に転用した場合や、建物を増改築して床面積が変わった場合などに行います。
Q3．表題登記や表題変更登記は、誰が行うべきですか？
原則として、不動産の所有者が行うべきとされています。実務では土地家屋調査士などの専門家に依頼することが多く、地積測量や建物の構造測量、図面作成などの作業も必要になる場合があります。
Q4．登記を怠った場合のリスクは？
表題登記や表題変更登記を行わないと、登記簿上の情報と実際の現況が食い違ったままになるため、売却や相続の際に手続きが煩雑化したり、不利益を被ることがあります。また、建物の新築後に表題登記を怠ったままだと罰則が適用される可能性もあるため注意が必要です。
Q5．表題登記と所有権登記（権利登記）の違いは？
表題登記は「不動産の物理的状況」を公示するための登記であり、所有権や抵当権といった権利関係の登記とは別です。権利登記は「誰が所有しているか・どんな担保が付いているか」を示すものであり、一方、表題登記は「土地や建物がどのような形状・構造・面積なのか」を示すものです。
解説
表題登記が必要となる主なケース
1.土地の分筆・合筆
1つの土地を複数に分割（分筆）したり、複数の土地を1つにまとめる（合筆）場合は、新しい地番や地積を登記上反映させる必要があります。
2.地目変更
田や畑を宅地に変更した、山林を畑に転用したなど、地目が変わった場合は表題変更登記で地目変更を申請します。
3.建物新築・滅失
建物を新築した場合、表題登記（建物表題登記）を行って初めて登記簿に建物が登録されます。建物を取り壊した際には「滅失登記」が必要です。
4.増改築による床面積増減
建物を増築して床面積が変わったら、表題変更登記を申請します。用途を変更した場合（例：住居→店舗）も同様に登記変更が必要となる場合があります。
表題登記・表題変更登記の手続き
1.土地家屋調査士への依頼（必要に応じて）
地積測量や建物の測量、登記申請書類の作成にあたり、土地家屋調査士が担当することが多いです。自分で行うことも不可能ではありませんが、専門知識と測量機器が必要で実務的に難しい場合が多いため、ほとんどのケースで調査士へ依頼します。
2.現地調査・測量
土地なら境界確定や面積の測量を行い、建物なら構造や床面積を実測します。これを基に登記申請図面（地図・建物図面・各階平面図など）を作成します。
3.書類準備と登録免許税の納付
- 書類：登記申請書、登記原因証明情報、所有者を特定する書類（住民票など）、地積測量図や建物図面など
- 登録免許税：表題登記・表題変更登記には、一定の登録免許税がかかります。地積や床面積に応じて計算されることが多いですが、ケースによっては非課税や軽減措置がある場合もあります。
4.法務局への申請
対象となる不動産を管轄する法務局へ書類を提出します。書類に不備がなければ受理され、登記記録が書き換えられます。
実務で気を付けたいポイント
1.地番と住所の違い
表題登記では「地番」や「家屋番号」を扱いますが、これは住居表示とは異なる概念です。混同しないように注意が必要です。
2.地目変更登記の時期
農地転用許可を得て宅地に変更した場合、開発工事が完了し実際に現況が宅地化した段階で表題変更登記を申請します。あまりに放置すると指導や罰則が科されるリスクもあるため、早めに対応しましょう。
3.建物の用途変更
アパートを事務所に改造するといった用途変更は、消防法や建築基準法などの許可が必要な場合があります。そのうえで表題変更登記により用途を正しく登記しておくと、今後の売買や融資などがスムーズになります。
弁護士に相談するメリット
1.複雑な権利関係の調整
表題登記や地目変更には周辺土地との境界問題が絡むことが多く、隣接地主との協議が必要な場合もあります。弁護士が代理人として交渉し、書面化することで紛争を防ぎやすくなります。
2.適法手続きとトラブル防止
農地転用や建物用途変更には、さまざまな行政法規が関係します。違反すると罰則や工事差止めのリスクがあるため、弁護士の視点で手続きを確認すると安心です。
3.登記後の売買・相続手続きサポート
表題登記・表題変更登記を終えた後に、所有権移転や相続登記などの権利登記を行うケースがよくあります。弁護士が一括してサポートすれば、書類作成や税務面でのアドバイスも含め、スムーズに進行可能です。
4.弁護士法人長瀬総合法律事務所の経験
当事務所（弁護士法人長瀬総合法律事務所）では、不動産登記や境界紛争、用途変更にまつわる問題などを多く取り扱ってきました。土地家屋調査士や行政書士とも連携し、お客様の状況に合わせた対応が可能です。
まとめ
表題登記や表題変更登記は、「不動産の物理的現況を登記簿に反映する手続き」であり、以下の点がポイントです。
- 義務
建物新築や地目変更など、現況が変われば所有者に登記義務がある場合が多い。 - 測量・調査が必要
土地家屋調査士の専門領域であり、境界確定や建物の床面積計測などが重要。 - 各種法令との連動
農地転用や用途変更では行政法規の許可が必要で、登記にも影響が出る。 - 権利登記と区別する
表題登記は物理的状況、所有権移転登記などは権利関係の登記であり別物。
登記簿の正確さは、不動産をめぐるトラブル防止やスムーズな売買・相続にも大きく寄与します。もし地目や構造の変更があった際には、早めの段階で専門家（土地家屋調査士・弁護士）に相談し、適切な手続きを進めることが望ましいでしょう。
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