連帯保証人がいない入居者との契約リスクと対策～保証会社利用と審査のポイント～
はじめに
賃貸経営において、入居希望者から「連帯保証人を頼める人がいない」と相談されるケースが増えています。
かつては、親や兄弟、親戚などを連帯保証人に立てることが契約の必須条件とされてきましたが、少子高齢化や核家族化の進行、さらには単身高齢者世帯の増加により、頼れる親族がいない、あるいは親族も高齢で保証能力がないという事例が一般的になりつつあります。
また、2020年の民法改正により、個人が連帯保証人になる際には「極度額（保証の上限額）」を定めることが義務付けられ、引き受ける側の心理的ハードルが上がったことも、連帯保証人の確保を難しくしている要因の一つです。
オーナー様や不動産管理会社様としては、「空室を埋めるために契約したいが、保証人がいないのはリスクが高すぎる」と判断に迷う場面ではないでしょうか。
連帯保証人がいない状態での契約には、家賃滞納時の回収困難だけでなく、万が一の事故や行方不明時の対応など、金銭面以外でのリスクも潜んでいます。しかし、適切な対策を講じれば、これらのリスクを最小限に抑えつつ、入居者を受け入れることは十分に可能です。
本記事では、連帯保証人がいない場合の法的リスクを整理し、現在主流となっている「家賃保証会社」の効果的な活用法や、保証会社と連帯保証人の併用の可否、そして入居審査における実務的なポイントについて解説します。
Q&A：連帯保証人に関するよくある疑問
まずは、連帯保証人が用意できない入居希望者への対応について、貸主様から多く寄せられる疑問をQ&A形式で解説します。
Q1. 連帯保証人がいなくても、家賃保証会社に入ってもらえば契約して問題ありませんか？
金銭的なリスクはほぼカバーできますが、緊急時の対応には注意が必要です。
家賃保証会社を利用することで、滞納家賃や原状回復費用、訴訟費用などの金銭的な債務は保証されます。しかし、保証会社はあくまで「金銭の立替え」を行う機関であり、入居者の安否確認、荷物の引き取り、身元引受などの役割までは担わないことが一般的です。そのため、保証会社の利用に加えて、確実に連絡が取れる「緊急連絡先」の設定を必須とする等の対策が必要です。
Q2. 家賃保証会社を利用した上で、さらに連帯保証人も立ててもらうことはできますか？
法的には可能ですが、入居者募集のハードルが上がります。
保証会社（機関保証）と個人の連帯保証人の両方を求めることは、法律上禁止されているわけではありません。より確実な債権回収を目指す上では有効な手段です。しかし、借主にとっては保証料の負担と保証人探しの手間が二重にかかるため、他の物件と比較して敬遠される要因となり、入居付けが難しくなる可能性があります。
Q3. 高齢者で連帯保証人がいない場合、孤独死などのリスクが心配です。どう対策すれば良いですか？
見守りサービスの導入や保険の加入を条件とすることを検討してください。
保証会社の中には、高齢者向けプランとして安否確認サービス（見守りサービス）が付帯しているものがあります。また、孤独死が発生した場合の特殊清掃費用や家賃損失を補償する「家主費用・利益保険」への加入を入居条件とする、あるいは貸主側で加入しておくことで、リスクを金銭的にヘッジすることが可能です。
解説：連帯保証人不在のリスクと「保証会社」活用の実務
ここからは、連帯保証人がいないことによる具体的な法的リスクと、それをカバーするための実務的な対策について解説します。
1. なぜ賃貸契約に「連帯保証人」が必要だったのか
そもそも、なぜ長年日本の賃貸契約では連帯保証人が必須とされてきたのでしょうか。連帯保証人が担ってきた役割は主に以下の3点です。
- 金銭債務の担保: 入居者が家賃を払わない場合に代わって支払う。
- 人的担保（身元引受）: 入居者が行方不明になったり、病気や死亡などの緊急事態が発生したりした際に、現地対応や身柄の引き取りを行う。
- 残置物の処理: 退去時や夜逃げ時に残された家財道具の処分や搬出を行う（法的には本人の同意が必要だが、実務上の協力者として機能）。
連帯保証人がいない状態で契約するということは、これら3つの役割を果たす人間が不在になるということです。貸主としては、これらの機能が欠けることによるリスクを別の手段で補う必要があります。
2. 民法改正と連帯保証人の減少
2020年4月の民法改正により、個人根保証契約（賃貸借の連帯保証などが該当）において、保証人が支払う責任の上限額である「極度額」を契約書に明記することが義務付けられました。
例えば、「極度額：賃料の24ヶ月分」といった記載がない契約は無効となります。
これにより、保証人になる側は「自分が最大いくら払わなければならないか」を突きつけられることになり、引き受けることを躊躇するケースが増えました。結果として、親族であっても連帯保証人を頼みにくい環境となり、「保証会社」への移行が加速しています。
3. リスク対策の要：「家賃保証会社」の設定
連帯保証人がいない場合の一つの対策は、「家賃保証会社への加入を契約条件とすること」です。
家賃保証会社（機関保証）のメリット
- 滞納リスクの解消: 入居者が滞納しても、保証会社が確実に代位弁済するため、家賃収入が途絶えません。
- 督促業務の代行: 家賃の督促は保証会社が行うため、貸主や管理会社の精神的・時間的負担が軽減されます。
- 明渡し訴訟費用の補償: 多くの保証会社では、滞納による明渡し訴訟にかかる弁護士費用や裁判費用も保証の範囲内としています。
保証会社選定の注意点
保証会社によって、保証内容は様々です。契約時には以下の点を確認してください。
- 原状回復費用: 退去時の修繕費用が保証対象に含まれているか。
- 残置物撤去費用: 明渡し時の残置物処分費用が含まれているか。
- 更新料・変動費: 更新料や水道光熱費なども保証されるか。
4. 「金銭以外」のリスクへの対策
保証会社を利用すれば「お金」の心配は概ね解消されますが、「人」に関する対応（安否確認、緊急時の連絡、残置物処理の協力など）はカバーされません。これを補うために以下の対策が必要です。
① 緊急連絡先の確保と実在確認
連帯保証人がいなくても、必ず「緊急連絡先」は届け出てもらいましょう。緊急連絡先は法的な支払い義務を負うものではありませんが、本人が入院した場合や連絡が取れない場合の窓口となります。
審査時には、単に番号を書かせるだけでなく、実際に電話をかけてつながるか、本人の緊急連絡先になることを承諾しているかを確認することが重要です。
② 孤独死保険・見守りサービスの活用
高齢者や単身者の場合、室内での死亡事故リスクがあります。これに備えるため、少額短期保険（ミニ保険）などで提供されている「入居者死亡時の原状回復費用保険」への加入を入居条件にしたり、オーナー様自身が保険に加入したりすることが有効です。
③ 残置物に関する特約条項の検討
借主が死亡した場合、相続人が不明あるいは相続放棄されると、室内の荷物を勝手に処分できず、次の入居者を入れられないという「空室ロック」の状態に陥ることがあります。
これに備え、契約書に「借主が死亡し、かつ相続人の所在が不明な場合等の残置物処理」に関する条項（死後事務委任契約的な要素を含む条項）を盛り込むことも一つの方法ですが、法的に非常にデリケートな部分であるため、弁護士によるリーガルチェックが重要です。
5. 「ダブル保証（保証会社＋連帯保証人）」の是非
リスクをゼロに近づけるために、保証会社を利用しつつ、さらに連帯保証人も求めることは可能でしょうか。
【メリット】
- 保証会社が倒産した場合のリスクヘッジになる。
- 保証会社の保証範囲外（近隣トラブルや用法違反など）について、連帯保証人に監督・指導を求めることができる。
- 借主にとって「迷惑をかけられない人がいる」という心理的抑制効果が働く。
【デメリット】
- 初期費用（保証料）と人的手配の両方が必要なため、入居希望者に敬遠され、空室期間が長引く可能性がある。
【実務的な判断基準】
基本的には「保証会社必須」をベースとし、入居者の属性（収入が不安定、過去にトラブル歴があるなど）や、物件の競争力（人気物件か不人気物件か）に応じて、連帯保証人を追加で求めるかどうかを判断するのが現実的です。
あるいは、連帯保証人を立てられる場合は保証料を減額する、といったインセンティブを設けて柔軟に対応するケースもあります。
弁護士に相談するメリット
連帯保証人がいない入居者との契約は、トラブル発生時の「防波堤」が一つ少ない状態とも言えます。安全な賃貸経営のためには、弁護士のサポートを活用することが有効です。
1. リスクを網羅した契約書の作成
保証会社利用時の契約条項や、緊急連絡先の取扱い、残置物放棄に関する特約など、法的に有効かつリスクを最小限に抑える契約書の作成・修正を行います。特に、標準的な契約書ではカバーしきれない個別のリスク対策についてアドバイスします。
2. 家賃滞納・行方不明時の法的対応
入居者と連絡が取れなくなった場合や、家賃滞納が続いた場合、保証会社への事故報告のタイミング指導から、契約解除、明渡し訴訟まで、法的手続きを代理します。連帯保証人がいない場合、相手方の対応者が不在となるため、公示送達などの専門的な手続きが必要になることがありますが、弁護士であればスムーズに対応可能です。
3. 入居審査基準の構築支援
「どのような属性なら保証会社のみでOKとするか」「どこから連帯保証人を必須とするか」といった社内審査基準（入居審査マニュアル）の策定を支援します。差別的な取り扱いとならないよう、法的な観点から適正な基準作りをサポートします。
まとめ
連帯保証人がいない入居希望者を受け入れることは、適切なリスク管理さえ行えば、空室対策として大きなチャンスとなります。
- 基本戦略: 「家賃保証会社の利用必須」を大原則とする。
- 審査のポイント: 保証会社の審査承認に加え、管理会社・貸主による「緊急連絡先の実在確認」を徹底する。
- 高齢者対応: 見守りサービスや孤独死対応保険の活用で、金銭以外のリスクをヘッジする。
- ダブル保証: 物件の競争力や入居者の属性を見て、必要に応じて連帯保証人の追加を検討する。
「保証人がいないから断る」だけでは、優良な入居者を逃してしまう可能性があります。時代に合わせた柔軟な契約形態と、それを支える強固な法的知識を持つことが、今後の賃貸経営には重要です。
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