• 不動産コラム

2024.09.06

所有者不明土地の解消に向けた不動産ルールの改正概要

令和3年の民法および不動産登記法の改正により、不動産に関するルールが大幅に見直されました。これらの改正は、相続登記がされないことなどにより発生する所有者不明土地の問題を解消することを目的としており、令和5年4月から段階的に施行されています。新たな法律には、所有者不明土地の発生を防止し、土地利用の円滑化を図るための多くの新制度が含まれています。

1. 所有者不明土地とは？

「所有者不明土地」とは、次のいずれかの状態にある土地を指します。

1. 不動産登記簿に記載されている所有者が直ちに判明しない土地

不動産登記簿を確認しても、現在の所有者が誰であるかがすぐに分からない場合、その土地は所有者不明土地とされます。これは、相続登記が未了である場合や、登記簿の記載が古く、現在の状況が反映されていない場合に発生します。

2. 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地

登記簿に記載された所有者が判明したとしても、その所有者が既に死亡しているか、または連絡がつかない場合、土地は実質的に管理されておらず、所有者不明土地と見なされます。

これらの土地が問題視されるのは、所有者が判明しないために土地の利用や管理が困難になることです。この結果、公共事業や民間取引が停滞し、土地が放置されることで隣接地にも悪影響を与えることがあります。さらに、全国的な調査では、所有者不明土地の面積は九州本島の大きさに匹敵するとされており、今後さらに深刻化することが懸念されています。

3. 改正の背景と目的

所有者不明土地が増加する背景には、高齢化社会の進展に伴う相続問題や、都市部への人口集中と地方の過疎化が挙げられます。相続が発生しても、土地の価値が低かったり、手続きが煩雑であったりすることから、相続登記が放置されるケースが多く見受けられます。その結果、相続登記がなされないまま、所有者不明土地が増加し、社会的な問題となっています。

こうした問題を解決するために、令和3年に民法や不動産登記法が改正されました。この改正の目的は、以下の2つに大別されます。

所有者不明土地の発生を予防すること

相続登記の義務化や、住所変更登記の義務化などにより、所有者不明土地の発生を未然に防ぐことを目指しています。

土地利用の円滑化を図ること

相続土地国庫帰属制度や共有制度の見直しを通じて、所有者不明土地の利用や処分を容易にし、土地の有効活用を促進することが狙いです。

4. 改正の主なポイント

相続登記の義務化

相続登記が行われないことが所有者不明土地の主な原因の一つです。これを防ぐために、新たに相続登記の義務化が導入されました。具体的には、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。この義務に違反した場合、10万円以下の過料が科されることになります。

また、相続登記が複雑で手間がかかるとされてきたため、手続きの簡素化・合理化も同時に進められています。これにより、相続人がより簡単に登記を行えるようになり、所有者不明土地の発生を防止することが期待されています。

住所等の変更登記の義務化

所有者が引っ越しをした際に、住所変更登記が行われないことも、所有者不明土地の原因となります。これを防ぐため、住所等の変更登記が義務化されました。所有者は、住所が変更された場合、その変更日から2年以内に登記を行う必要があります。この義務に違反した場合、5万円以下の過料が科されます。

この制度の導入により、所有者の所在が不明になるリスクが減少し、土地の適切な管理が促進されます。

相続土地国庫帰属制度の創設

相続等により取得した土地を国庫に帰属させることができる新しい制度が創設されました。この制度は、相続人が管理負担を軽減するために、土地を手放すことができるようにするものです。土地の所有者が法務大臣の承認を受けることで、その土地を国庫に帰属させることが可能となります。

ただし、国庫に帰属させるには、土地が一定の要件を満たしている必要があります。例えば、建物や工作物が存在する土地や、土壌汚染がある土地は対象外となります。また、申請時には審査手数料が必要であり、承認を受けた場合には10年分の土地管理費に相当する負担金を納付する義務があります。

共有制度の見直し

不動産が複数の所有者によって共有されている場合、共有者の一部が所在不明になると、土地の管理や利用が困難になります。このような問題を解消するために、共有制度が見直されました。

例えば、所在が不明な共有者がいる場合、他の共有者が地方裁判所に申し立てを行い、その決定を得ることで、共有者全員の同意を得ずに管理行為や変更行為を行うことが可能になります。また、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡することもできるようになります。

これにより、共有不動産の利用が円滑になり、公共事業や民間取引の障害が取り除かれることが期待されます。

財産管理制度の創設

所有者不明土地や管理不全状態にある土地・建物に対して、新たに財産管理制度が導入されました。この制度では、地方裁判所に申し立てを行うことで、土地や建物の管理人を選任してもらうことができます。選任された管理人は、土地や建物の管理を行うとともに、場合によってはその売却も行うことができます。

この制度により、これまで放置されていた所有者不明土地が適切に管理されるようになり、公共事業や民間取引が円滑に進むことが期待されます。

4. 新ルールの施行スケジュール

これらの新しいルールは、令和5年4月から段階的に施行されていきます。具体的な施行スケジュールは以下の通りです。

• 令和5年4月1日: 相続土地国庫帰属制度および共有制度の見直し、財産管理制度の創設
• 令和6年4月1日: 相続登記の義務化
• 令和8年4月まで: 住所等の変更登記の義務化および所有不動産記録証明制度の施行

5. 結論と弁護士に相談するメリット

所有者不明土地の問題は、今後の日本社会においてますます深刻化することが予想されています。今回の改正により、土地の適切な管理と有効活用が促進されることが期待されますが、これらの制度を適切に活用するためには、法律の専門知識が必要です。

弁護士に相談することで、これらの新しい制度を適切に理解し、自分の権利を守りながら土地の管理や処分を行うことができます。また、相続や登記に関する複雑な手続きも、弁護士のサポートを受けることでスムーズに進めることが可能です。

以上が、所有者不明土地の解消に向けた不動産ルールの改正に関する詳細な概要です。土地の管理や相続に不安がある場合は、お早めに弁護士に相談することもご検討ください。