家賃滞納への対処法
はじめに
賃貸物件を借りるときには、毎月きちんと家賃を支払うことが大前提ですが、実際には家賃の支払いが遅れたり、全く支払われなくなったりする（家賃滞納）ケースが発生します。貸主・管理会社側にとっては大きなリスクであり、滞納が長引くと賃料収入が途絶えてしまうだけでなく、契約解除や明け渡し請求などの法的手続きを検討しなければならない状況に陥る可能性もあります。
一方、借主側には「一時的に収入が減った」「病気や失業などで支払いが難しくなった」などやむを得ない事情がある場合も多いです。家賃滞納の対処は、当事者の感情的対立を深めやすいテーマでもあり、正しい手順・法的根拠に基づいた対応が求められます。本稿では、家賃滞納が起きた際の基本的な対処法と、裁判や強制執行までの流れについて解説します。
Q&A
家賃滞納が1ヶ月や2ヶ月くらいなら、まだ契約解除はできないのでしょうか？
一般的には、家賃滞納が1～2ヶ月程度では裁判所が「賃貸借契約を解除すべき」と判断するのは難しいとされています。判例上、3～4ヶ月以上の滞納が続いている場合や、繰り返し滞納が起こっている場合などに「信頼関係が破壊された」として契約解除が認められやすくなります。ただし、契約書上の特約や状況次第で早期解除が認められるケースもあるため、一概には言えません。
家賃を滞納している借主に対し、貸主はまず何をすればいいですか？
一般的には、以下のステップを踏むことが多いです。
- 催促・督促：電話や手紙、メール等で滞納の事実を伝え、支払いを求める。
- 内容証明郵便での催告：期日を明示して支払いを催告する。
- 契約解除予告：支払いがない場合、契約を解除する意向を伝える。
- 明け渡し請求・裁判：交渉が決裂したり、支払いが見込めない場合は法的手段を検討。
保証会社を利用している場合、貸主は家賃回収がスムーズにできるのでしょうか？
保証会社を利用している場合、家賃滞納が起きると、保証会社が一時的に家賃を立て替えたり、滞納賃料の回収業務を代行したりするため、貸主の負担は軽減されることがあります。ただし、保証会社が回収に失敗した場合や、借主が踏み倒しを続ける場合には、最終的に貸主が契約解除と明け渡し請求の手続きをとる必要がある点は変わりありません。
家賃滞納者を強制的に追い出すことはできるのですか？
法律上、貸主が勝手に鍵を変えたり、荷物を外に出す行為は「自力救済」として禁止されています。借主の同意なしに部屋を明け渡させるには、裁判所の手続き（建物明渡し請求訴訟、強制執行など） を経る必要があります。無断で部屋に侵入すると、貸主側が不法行為に問われる恐れがありますので注意が必要です。
借主に支払い能力がない場合、未払いの家賃は取り戻せないのでしょうか？
借主に財産がなければ、判決を取ったとしても実際の回収は難しい可能性があります。貸主としては、連帯保証人がいる場合はそちらへ請求する、または保証会社へ立替払いを請求するといった対応を図ります。財産や収入がまったくない借主に対しては、実質的に回収不能となるケースも残念ながら存在します。
解説
家賃滞納への対処手順
- 早期の催促
家賃支払いが遅れるという連絡があった時点、または実際に滞納が発生した時点で、できるだけ早く借主とコミュニケーションを取ることが重要です。実際には「うっかり」「一時的な経済的理由」で遅れているだけのケースもあるため、放置せずに督促を行いましょう。 - 内容証明郵便での督促
借主との連絡がつかない、あるいは督促しても改善しない場合は、内容証明郵便で正式に支払いを催告します。支払い期限や金額を明記し、「これ以上支払わない場合は契約を解除する」という旨を伝える文面にしておくと、後々の裁判で証拠として使いやすくなります。 - 契約解除の要件確認
家賃滞納が続き「信頼関係が破壊された」と認められる程度に至った場合、賃貸借契約を解除できる可能性があります。滞納期間が長期化している、再三の督促に応じないなど、事実関係を積み重ねる必要があります。 - 明け渡し請求訴訟
借主が自主的に退去しないなら、裁判所に建物明渡しを請求する訴訟を提起します。勝訴判決を得ても借主が抵抗する場合は、強制執行によって部屋を空けてもらう流れとなります。 - 滞納賃料の回収
建物明渡しとあわせて、未払い賃料（滞納分）の支払いも請求できます。ただし、借主に支払い能力がない場合は、連帯保証人を含めて請求先を検討し、それでも回収が難しい場合は事実上の回収不能になるリスクがあります。
強制執行の流れ
- 判決または和解調書の取得
裁判で建物明渡しの判決を勝ち取るか、裁判所で和解調書を作成します。いずれも強制執行の債務名義となります。 - 執行の申し立て
債権者（貸主）が裁判所に強制執行を申し立て、執行官が借主に対して「いつまでに退去するか」を通知します。 - 明け渡し断行
借主が期限までに退去しない場合、執行官が実力行使（荷物の搬出など）を行い、部屋を貸主に明け渡します。実際には行政書士や運送業者を手配し、荷物を倉庫に保管することが一般的です。
家賃滞納トラブルの回避・軽減策
- 事前審査・保証会社の活用
入居審査をしっかり行い、連帯保証人や家賃保証会社の利用を徹底することで、滞納リスクを軽減できます。保証会社が立替払いを行い、回収業務を代行するケースも多いです。 - 定期的なコミュニケーション
管理会社や貸主が借主と普段から連絡を取り合い、支払い状況や生活状況を把握しておくと、滞納が発生しても早期に対応しやすくなります。 - 契約書の明確化
賃貸借契約書に「○ヶ月以上の滞納が続いた場合は契約解除できる」など、解除要件を明文化しておくと、トラブルになった際の対応がスムーズです。ただし、あまりに短い期間での解除条項は無効となる可能性もあるため、法律の範囲内で設定しましょう。
弁護士に相談するメリット
- 法的手続きの適正化
家賃滞納があるからといって、貸主が鍵を変えたり荷物を処分するのは違法行為とみなされるリスクがあります。弁護士に相談すれば、裁判所を通じた正当な手続きを踏み、トラブルを最小限に抑えられます。 - 契約解除の要件・手順の判断
家賃滞納がどの程度続いたら解除できるのか、どのような書類を作成すればいいのかなど、具体的な判断を弁護士がアドバイスします。裁判で勝つために必要な証拠や書面作成もサポートします。 - 交渉によるスピード解決
訴訟に持ち込む前に、弁護士を通じた交渉や示談で早期に退去してもらう、滞納賃料を分割払いしてもらうなど、柔軟な解決策を模索できます。裁判よりも時間や費用を節約できるケースが少なくありません。 - 弁護士法人長瀬総合法律事務所の経験
当事務所（弁護士法人長瀬総合法律事務所）は、多数の家賃滞納トラブルの解決実績を有しています。貸主側・借主側のいずれの立場でも対応可能で、最適な戦略と手続きをご提供いたします。
まとめ
家賃滞納は賃貸経営における最も深刻なトラブルの一つです。適切に対応しなければ、貸主は長期間にわたり賃料収入を得られず、明け渡しにも時間がかかる結果となりかねません。
- 早期の催促・督促を行い、借主の状況を確認
- 内容証明郵便などで法的根拠を残しながら支払いを求める
- 滞納が長期化した場合には契約解除と明け渡し請求を検討
- 裁判所を通じた強制執行が必要になるケースもある
- 保証人や保証会社の活用や契約書の明確化でリスクを軽減
借主との関係を一方的に断つのではなく、まずは話し合いで解決を図りつつ、改善が見込めない場合は早めに弁護士などの専門家に相談するのがトラブル長期化の防止につながります。
動画・メールマガジンのご案内
弁護士法人長瀬総合法律事務所では、様々な法律問題に関する解説動画をYoutubeチャンネルで公開しています。
「催促の方法」「裁判手続きの流れ」「強制執行の実例」など、具体的なノウハウをご紹介していますので、下記リンクよりぜひご覧ください。
チャンネル登録をすると、新しい動画がアップロードされたときに通知を受け取れるため、家賃滞納対応の情報をタイムリーに入手できます。
弁護士法人長瀬総合法律事務所YouTubeチャンネル
最新のセミナー案内や事務所からのお知らせを配信するメールマガジンもぜひご活用ください。
【メールマガジン登録はこちら】
この記事を書いた人
