家賃滞納対策としての「保証会社」活用のメリットと手続きの流れ～代位弁済から明渡訴訟まで～
はじめに
賃貸経営において、家賃の滞納リスクは常に悩みの種です。かつては親族などを連帯保証人として立てることが一般的でしたが、少子高齢化や核家族化の影響により、確実な連帯保証人を確保することが年々難しくなっています。加えて、2020年の民法改正により、個人の連帯保証人と契約する際には「極度額（保証の上限額）」を定めることが義務付けられたため、手続きの煩雑さを避けるために「家賃保証会社」を利用するケースが標準的になりつつあります。
家賃保証会社を利用していれば、万が一入居者が家賃を滞納しても、保証会社が代わりに支払ってくれる（代位弁済）ため、貸主（オーナー様）のキャッシュフローは守られます。しかし、「保証会社に入っているから安心」とすべてを任せきりにしてよいわけではありません。
実際には、事故報告の期限を過ぎてしまって保証が受けられなかったり、立ち退きを求める段階で法的な手続きの主体を誤ったりするトラブルが散見されます。
特に、契約解除や明渡し訴訟といった法的措置に進む場合、保証会社の役割と貸主様の役割を明確に区別して理解しておく必要があります。
本記事では、家賃保証会社を利用するメリットを再確認しつつ、実際に滞納が発生した際の正しい手続きフロー、代位弁済の仕組み、そして法的措置における注意点について解説します。
Q&A：保証会社利用に関するよくある疑問
まずは、家賃保証会社の利用に関して、オーナー様や不動産管理会社様から多く寄せられる疑問について、Q&A形式で解説します。
Q1. 保証会社を利用していれば、滞納が発生しても自動的に家賃が振り込まれますか？
自動的ではありません。期限内に「事故報告」を行う必要があります。
多くの保証契約では、滞納が発生してから一定期間内（例：10日以内や月末までなど）に保証会社へ報告（事故報告）をしないと、その月の分は保証されないという「免責期間」や「報告期限」が設けられています。通帳を確認し、入金がないことに気づいたら、直ちに所定の手続きを行う必要があります。
Q2. 保証会社が家賃を立て替えてくれた後、入居者への督促は誰が行いますか？
基本的には保証会社が行います。
保証会社が貸主様に家賃を立て替え払い（代位弁済）すると、入居者に対する家賃請求権は保証会社に移転します（求償権の取得）。したがって、代位弁済を受けた後は、貸主様から入居者へ重ねて家賃を請求することはできません。ただし、契約解除や明渡しの交渉については、依然として貸主様の権限となります。
Q3. 長期滞納で契約を解除し、退去させたい場合、裁判も保証会社がやってくれるのですか？
原則として、裁判の原告（当事者）は貸主様自身となります。
明渡し訴訟（建物明渡請求訴訟）は、賃貸借契約に基づき「貸主」が「借主」に対して行うものです。保証会社はあくまで金銭的な保証を行う第三者であり、弁護士法などの関係から、貸主の代理人として訴訟を行うことはできません（一部の認定司法書士や弁護士が代理人となる場合を除く）。ただし、訴訟費用を保証内容に含んでいるプランであれば、費用の負担はカバーされる場合があります。
解説：保証会社の仕組みと滞納時の実務フロー
ここからは、家賃保証会社の法的仕組みと、実際に滞納が発生した際の具体的な対応フローについて解説します。
1. 家賃保証会社の役割とメリット
家賃保証会社とは、入居者（借主）が保証料を支払うことで、連帯保証人の役割を代行するサービスを提供する会社です。貸主にとっての主なメリットは以下の3点です。
- 家賃収入の安定化: 入居者が滞納しても、保証会社が確実に家賃を支払ってくれるため、ローンの返済計画などに狂いが生じません。
- 督促業務の負担軽減: 家賃滞納時の電話連絡や訪問といった精神的・時間的負担の大きい業務を、ノウハウを持った保証会社に任せることができます。
- 入居審査の補完: 保証会社独自のデータベース（信販系、協会系など）を用いた審査が行われるため、支払い能力に不安のある入居者を事前にスクリーニングできる可能性が高まります。
2. 滞納発生から代位弁済までの正しい手続き
実際に滞納が発生した場合、どのような手順で保証を受けるのでしょうか。一般的なフローと注意点を解説します。
Step 1: 入金確認と初期対応
毎月の家賃支払日（例えば27日や末日）に口座を確認し、入金がなければ滞納発生です。まずは、入居者が単に振込を忘れているだけの可能性もあるため、管理会社や貸主から電話などで柔らかく確認を入れることが一般的です。
※ただし、保証会社の契約内容によっては、「貸主からの督促は一切不要（直ちに報告すること）」とされている場合もあるため、契約約款の確認が必要です。
Step 2: 事故報告
ここが重要なポイントです。保証会社に対して「家賃の支払いがありません」という通知（事故報告書、代位弁済請求書など）を提出します。
多くの保証会社では、「支払期日から〇日以内」あるいは「〇月〇日まで」という厳格な報告期限を設けています。この期限を1日でも過ぎると、その月の滞納分については保証対象外（免責）とされてしまうケースがほとんどです。「数日待てば払うと言っているから」と報告を先延ばしにし、結果として支払われず期限切れになるのが典型的な失敗例です。
「滞納即報告」を鉄則として運用体制を整えることが肝要です。
Step 3: 代位弁済の実行
事故報告が受理されると、契約で定められた日（例：翌月末など）に、保証会社から貸主の口座へ滞納分の家賃が送金されます。これを法的には「代位弁済（だいいべんさい）」と呼びます。第三者（保証会社）が債務者（入居者）に代わって弁済を行う行為です。
Step 4: 保証会社による求償権の行使
代位弁済が行われると、保証会社は入居者に対して「立て替えた分のお金を返してください」と請求する権利（求償権）を取得します。これ以降、この家賃分に関する督促は保証会社が行います。
注意点として、もし入居者が貸主の口座に遅れて家賃を振り込んできた場合は、貸主は速やかにその金銭を保証会社に返還（または連絡）しなければなりません。これを怠ると二重取りとなり、保証契約違反になる可能性があります。
3. 法的措置への移行：契約解除と明渡し
保証会社が代位弁済を続けている間は、貸主の手元には家賃が入ってくるため、金銭的な実害はないように思えます。しかし、入居者が保証会社への支払いを拒否し続け、滞納が長期化した場合、いつまでも住まわせるわけにはいきません。
ここで重要になるのが、「誰が」「どのような根拠で」退去を求めるかという点です。
明渡し訴訟の原告は「貸主」
よくある誤解ですが、保証会社が独自に契約を解除して、入居者を追い出すことはできません。賃貸借契約の当事者はあくまで「貸主」と「借主」だからです。
したがって、契約解除通知の送付や、建物明渡請求訴訟の提起は、貸主（またはその代理人である弁護士）の名義で行う必要があります。
信頼関係破壊の法理
過去の判例（最高裁など）では、賃貸借契約を解除するためには、単なる滞納だけでなく「貸主と借主の信頼関係が破壊された」と言える程度の事情が必要とされています。一般的には、3ヶ月分以上の家賃滞納が継続していることが一つの目安となります。
ここで注意すべきは、「保証会社が立て替えているから、貸主にとって滞納はない（信頼関係は破壊されていない）」と判断されてしまうのではないか、という懸念です。
しかし、裁判実務においては、「保証会社による代位弁済は、借主による履行（支払い）ではない」と解釈されます。つまり、保証会社が支払っていても、借主自身が払っていない事実に変わりはないため、滞納期間としてカウントされ、契約解除の正当な理由となります。
4. 近年の法改正と「追い出し条項」の問題
実務上の大きなトピックとして、一部の保証契約に含まれていた、いわゆる「追い出し条項」が消費者契約法違反として無効とされた最高裁判決（令和4年12月12日）があります。
- 無効とされた例: 「家賃を2ヶ月以上滞納し、連絡が取れない場合は、保証会社が契約を解除できる」「物件内の家財道具を搬出・処分できる」といった条項。
これにより、保証会社が法的手続きを経ずに、鍵を交換したり荷物を勝手に処分したりする行為（自力救済）は、違法であることがより明確になりました。貸主様としても、契約している保証会社が強引な回収を行う業者でないか、コンプライアンス面を注視する必要があります。もし保証会社が違法な追い出しを行い、損害賠償請求を受けた場合、依頼した貸主側も責任を問われるリスクがゼロではないからです。
弁護士に相談するメリット
保証会社を利用していても解決できない深刻なトラブルや、法的手続きが必要な場面において、弁護士に相談するメリットは大きいといえます。
1. 確実な明渡し訴訟の遂行
前述の通り、入居者を強制的に退去させるための「建物明渡請求訴訟」や「強制執行」の申し立ては、貸主が主体となって行わなければなりません。これらは非常に専門的な手続きであり、書類の不備一つで手続きが遅延します。弁護士に依頼することで、内容証明郵便による催告から、訴訟の提起、勝訴判決の獲得、そして断行（強制執行）までをスムーズかつ確実に行うことができます。
2. 保証会社との連携と費用の回収
保証会社のプランによっては、訴訟費用（弁護士費用や裁判実費）が保証対象となっている場合があります。弁護士は、保証会社の担当者と連携し、どの範囲まで費用がカバーされるかを確認しながら手続きを進めます。オーナー様の持ち出し費用を最小限に抑えるための戦略を立てることが可能です。
3. 残置物処理や原状回復のトラブル対応
退去後、部屋に荷物が残されている場合、勝手に処分することは法的なリスクを伴います。弁護士は、適法に残置物を処理するための手続き（明渡執行など）をアドバイス、または代行します。また、汚損が激しい場合の原状回復費用の請求についても、保証会社への請求枠を超える部分について、借主や連帯保証人への回収を試みます。
4. コンプライアンス遵守によるリスク回避
「夜逃げしたようだから鍵を開けて中を確認したい」「勝手に荷物を処分したい」といった衝動に駆られるオーナー様もいらっしゃいますが、これは住居侵入罪や器物損壊罪に問われるリスクがあります。弁護士が介入することで、法的に安全なルート（公示送達による意思表示や、安否確認としての立入り手順など）を選択し、オーナー様自身が法的責任を問われる事態を防ぎます。
まとめ
家賃保証会社は、現代の賃貸経営において不可欠なパートナーであり、キャッシュフローを安定させるツールです。しかし、それは「すべて丸投げできる」ことを意味しません。
- 期限管理: 滞納発生時の「事故報告」はスピード勝負。1日でも遅れれば保証されないリスクがある。
- 役割分担: 家賃の回収は保証会社が行うが、契約解除や明渡訴訟の主体はあくまで「貸主」。
- 法的遵守: 強引な追い出しは違法。法的手続き（訴訟・強制執行）を踏むことが、結果として最も安全で確実な解決策となる。
保証会社から「これ以上は法的手続きが必要です」と言われた際や、悪質な滞納者に直面した際は、迷わず専門家である弁護士にご相談ください。
弁護士法人長瀬総合法律事務所では、不動産法務に精通した弁護士が、保証会社の活用を含めた滞納トラブルの解決をサポートいたします。オーナー様の正当な権利を守り、健全な賃貸経営を取り戻すために、ぜひ一度お問い合わせください。
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