賃貸借契約書のレビューポイント【不動産会社・オーナー向け】～トラブルを防ぐ特約作成と法的に有効な条項～
はじめに
賃貸経営において、貸主（オーナー様・不動産会社様）と借主（入居者様）の間で交わされる「建物賃貸借契約書」は、すべての取引の土台となる重要なドキュメントです。
しかし、実際の現場では、「昔から使っているひな形をそのまま使い回している」「インターネットでダウンロードしたテンプレートに名前だけ記入して契約している」というケースが少なくありません。
不動産関連の法令は頻繁に改正されており、特に2020年4月に施行された改正民法や、近年の消費者契約法に関する裁判例の積み重ねにより、かつては当たり前だった契約条項が「無効」と判断される事例が増えています。
内容が不十分な契約書や、法的に無効な特約を含んだ契約書を使用し続けることは、万が一のトラブル発生時に貸主様を守れないばかりか、逆に不利な立場に追い込まれるリスクを抱え込むことになります。
「原状回復費用を借主に請求できない」「迷惑行為を繰り返す入居者を退去させられない」「更新料がもらえない」といったトラブルの多くは、契約書の記載不備に起因しています。
本記事では、不動産法務に精通した弁護士法人長瀬総合法律事務所が、トラブルを未然に防ぐための賃貸借契約書のチェックポイント、特に紛争になりやすい原状回復や特約条項の有効性について、実務的な視点から解説します。
Q&A：賃貸借契約書作成に関するよくある疑問
まずは、賃貸借契約書の作成や見直しを検討されている貸主様・不動産会社様から頻繁に寄せられる疑問について、Q&A形式で解説します。
Q1. 市販の契約書や、ネット上の無料ひな形を使用しても問題ありませんか？
そのまま使用することは推奨できません。大きなリスクが潜んでいます。
市販やネット上のひな形は、あくまで汎用的なものであり、個別の物件事情（築年数、構造、設備、管理規約など）や、最新の法令改正（民法、消費者契約法など）が反映されていない可能性があります。また、貸主側に有利すぎる条項が含まれていると、かえってその条項自体が無効となり、トラブルの原因になることもあります。専門家のチェックを経た、カスタマイズされた契約書を使用することをお勧めします。
Q2. 退去時のトラブルを避けるため、「退去時は借主の負担でクロスを全面張り替える」という特約を入れたいのですが有効ですか？
消費者契約法により、無効とされる可能性が高いです。
借主が個人の場合、消費者契約法が適用されます。通常の生活で生じる汚れ（通常損耗）や経年劣化の修繕費用は、原則として貸主が負担すべきものであり、これを借主に一方的に負担させる特約は、明確な合意や合理的な理由がない限り、「消費者の利益を一方的に害する」として無効になる傾向にあります。有効にするためには、金額の明示や十分な説明など、厳格な要件が必要です。
Q3. 契約書に「更新料」についての記載がありませんでした。法定更新された場合、更新料は請求できますか？
契約書に明記されていない限り、原則として請求できません。
更新料は、法律で当然に支払義務が決まっているものではなく、契約当事者の合意によって初めて発生するものです。したがって、契約書に「更新料の支払い義務」と「具体的な金額（例：新賃料の1ヶ月分）」が明記されていなければ、請求することは困難です。法定更新（合意なくなされた自動更新）の場合でも、従前の契約内容が引き継がれますが、そもそも更新料の合意がなければ請求できません。
解説：弁護士が教える契約書レビューの重要ポイント
ここからは、実際の契約書作成やレビューにおいて、特に注意すべき法的論点と具体的な条項の書き方について解説します。
1. 「原状回復」に関する条項の適正化
賃貸トラブルの中で多いのが、退去時の「原状回復」をめぐる争いです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が実務上のスタンダードとなっていますが、契約書での規定の仕方が勝敗を分けます。
ガイドラインの原則と特約の有効性
原則として、借主の故意・過失による汚損（タバコのヤニ、ペットのひっかき傷、飲みこぼしのシミなど）は借主負担ですが、通常損耗（家具の設置跡、日焼けなど）や経年劣化は貸主負担です。
これを変更して、「通常損耗も含めて借主負担とする」という特約（いわゆる原状回復特約）を設けること自体は禁止されていませんが、最高裁の判例（平成17年12月16日判決など）により、以下の3つの要件を満たさなければ無効と判断されます。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的な内容でないこと
- 借主が特約の内容（通常なら負担しない費用を負担すること）を理解していること
- 借主がその特約による義務負担に合意している旨が、契約書等で明記されていること
実務的な対応策
単に「原状回復費用は借主の実費負担とする」と書くだけでは不十分です。
トラブルを防ぐためには、以下のような具体的な記載が推奨されます。
- ハウスクリーニング特約: 「退去時の室内清掃費用として、金〇〇円（税別）を借主が負担する」と、具体的金額または単価（平米あたり〇〇円）を明記する。
- 負担区分の明記: 別表などを添付し、「畳の表替え」「鍵の交換費用」など、具体的にどの項目を借主負担とするかをリスト化し、契約時に説明・署名をもらう。
2. 禁止事項と解除条項の明確化
借主が近隣トラブルを起こしたり、無断で用途外使用をしたりした場合に、契約を解除できるようにしておく必要があります。
具体的な禁止事項の列挙
「近隣に迷惑をかけないこと」といった抽象的な表現だけでは、いざという時に違反を立証するのが困難です。現代の賃貸事情に合わせて、以下のような禁止事項を具体的に列挙すべきです。
- 民泊の禁止: 「住宅宿泊事業法に基づく民泊行為を含む、一切の宿泊提供行為の禁止」
- ペット飼育: 種類（犬・猫）、サイズ、頭数の一時預かりを含めた禁止、あるいは許可制。
- 楽器演奏: 演奏可能な時間帯、楽器の種類、ヘッドホンの使用義務など。
- 喫煙: 室内・ベランダ・共用部での喫煙禁止（電子タバコ含む）。
- 石油ストーブ等の使用: 結露や火災リスク防止のため。
信頼関係破壊の法理への対策
日本の判例では、契約書に「違反した場合は直ちに解除する」と書いてあっても、一度の違反だけでは解除が認められず、「貸主と借主の信頼関係が破壊された」と言える程度の重大な違反が必要とされます（信頼関係破壊の法理）。
しかし、契約書において「これらの行為は信頼関係を破壊する重大な背信行為である」と明記し、禁止の重要性を強調しておくことは、裁判での判断において貸主側に有利な事情として考慮される可能性があります。
3. 反社会的勢力排除条項（暴排条項）
現在、すべての不動産契約において必須となっているのが「反社会的勢力排除条項」です。
各都道府県の暴力団排除条例に基づき、借主が暴力団員等であることが判明した場合や、暴力的な要求行為を行った場合に、催告（警告）なしで直ちに契約を解除できる旨を定めます。
古い契約書ひな形にはこの条項が入っていない場合があるため、必ず確認し、導入してください。これがなければ、万が一反社勢力が入居してしまった場合、退去させるのが極めて困難になります。
4. 消費者契約法と「無効」になる特約
借主が個人（事業用を除く）の場合、消費者契約法が適用されます。同法により、消費者の利益を一方的に害する条項は無効となります。貸主様が「念のため」と盛り込んだ条項が、実は無効であるケースが多々あります。
無効になりやすい条項の例（消費者契約法8条、10条関連）
- 貸主の免責条項: 「物件内で発生した事故、盗難、火災等について、貸主は一切その責任を負わない」
貸主の故意や過失（設備の整備不良など）による損害賠償責任まで免除することはできません。 - 過大な違約金条項: 「中途解約の場合は、残期間分の家賃全額を違約金として支払う」
解約によって貸主が被る平均的な損害を超える部分は無効とされます。通常は賃料の1～2ヶ月分程度が上限と考えられます。 - 自力救済条項: 「家賃を滞納し、連絡が取れない場合は、貸主が鍵を交換し、残置物を処分しても異議を述べない」
法的手続きを経ずに実力行使を行うことを認める条項は、公序良俗違反（民法90条）および消費者契約法違反として無効であり、逆に損害賠償請求を受けるリスクがあります。
5. 2020年民法改正への対応
2020年の民法改正により、契約書の記載事項に関していくつか重要な変更が必要になりました。まだ古いひな形を使っている場合は、直ちに修正が必要です。
連帯保証人の極度額（民法465条の2）
個人の連帯保証人を立てる場合、保証人が負担する上限額（極度額）を「〇〇円」と具体的な金額で定めなければ、保証契約自体が無効となります。「家賃の〇ヶ月分」等の記載でも金額が特定できれば有効ですが、「一切の債務」といった記載は無効です。
設備故障時の家賃減額（民法611条）
設備の一部が使用できなくなった場合、家賃が「当然に（自動的に）」減額されることになりました。契約書において、減額の計算方法や免責期間（修理にかかる標準的な日数など）を定めておかないと、過大な減額を主張されるリスクがあります。
弁護士に相談するメリット
賃貸借契約書は、書店で売られている書籍やインターネット上の情報を参考に自作することも可能ですが、不動産法務の専門家である弁護士に依頼することで、以下のような大きなメリットが得られます。
1. 「物件固有のリスク」に対応したオーダーメイド契約
マンションの一室なのか、木造アパートなのか、戸建てなのか、あるいはテナントビルなのかによって、想定されるリスクは全く異なります。弁護士は、物件の構造、立地、ターゲット層（学生、ファミリー、高齢者など）をヒアリングし、その物件特有のリスクをカバーする特約を作成します。
2. 「無効な条項」の排除と適法性の担保
前述の通り、消費者契約法に違反する条項は、書いてあっても無効であるばかりか、貸主のコンプライアンス意識を疑われ、紛争時に裁判官の心証を悪くする原因にもなります。弁護士によるリーガルチェックを受けることで、法的に有効かつ、貸主の利益を守れるラインでの条項設計が可能になります。
3. 紛争発生時の「強い武器」となる
契約書は、平時には引き出しにしまわれている書類ですが、トラブルが起きた瞬間に「武器」となり「盾」となります。弁護士が作成に関与した契約書は、将来の裁判を見据えて論理的に構成されているため、相手方（借主やその代理人）に対して説得力を持ちます。結果として、裁判まで行かずに交渉段階での早期解決に繋がることが多くなります。
4. 契約書以外の付随書類の整備
賃貸経営には、契約書以外にも「重要事項説明書」「紛争防止条例に基づく説明書」「入居時の現況確認書」「定期借家契約の事前説明書」など、様々な書類が必要です。これらをセットで整備することで、契約プロセス全体の不備をなくし、完全な証拠保全を行うことができます。
まとめ
賃貸借契約書は、貸主様の大切な資産を守るための最後の砦です。
「たかが契約書」と安易に考え、内容を吟味せずに契約を結んでしまうことは、将来発生するかもしれない数百万円の損失や、精神的な負担を放置することと同義です。
- ひな形の使い回しは危険: 法改正や消費者契約法に対応できていない可能性が高い。
- 原状回復の明確化: 負担区分や特約は、具体的金額や説明の履歴を残すことが必須。
- 具体的禁止事項の列挙: 現代のライフスタイルに合わせた禁止事項（民泊、電子タバコ等）を盛り込む。
- 無効条項の削除: 貸主免責や自力救済など、法的に通らない条項は削除し、適法な表現に改める。
弁護士法人長瀬総合法律事務所では、不動産会社様、オーナー様向けに、賃貸借契約書のリーガルチェックを提供しております。
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