【2024年最新版】相続登記の義務化とは？いつまでに何をすべきか徹底解説
はじめに
親や親族が亡くなり、実家などの不動産を相続した際、これまでは「いつまでに名義変更（相続登記）をしなければならない」という法律上の期限はありませんでした。そのため、手続きの煩雑さや費用の問題から、登記をしないまま長期間放置されるケースが少なくありませんでした。
しかし、法改正により2024年（令和6年）4月1日から「相続登記の義務化」がスタートしました。この制度変更により、不動産を相続した方は、原則として3年以内に相続登記を行うことが法的に義務付けられ、手続きを怠った場合には罰則（過料）が科される可能性が生じています。
「いつまでに手続きを済ませればよいのか」「もし期限に間に合わなかったらどうなるのか」「過去の相続も対象になるのか」など、不安や疑問を抱えている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、2024年最新の法制度に基づき、相続登記の義務化の具体的な内容や、いつまでに何をすべきか、罰則の対象となるケースなどについて、法律の専門知識がない方にもわかりやすく解説します。不動産の相続トラブルや手続きでお悩みの方は、ぜひ最後までお読みいただき、適切な対応にお役立てください。
Q＆A：相続登記の義務化に関するよくある疑問
まずは、相続登記の義務化について、多くの方が疑問に感じるポイントをQ＆A形式でお答えします。
Q1：親が亡くなり実家を相続しましたが、相続登記はいつまでにしなければなりませんか？
不動産の相続を知った日から「3年以内」に相続登記の申請をすることが義務付けられました。
具体的には、「ご自身のために相続が開始したこと（親などが亡くなったこと）」と「その亡くなった方が不動産を所有していたこと」の両方を知った日から起算して3年以内です。遺言書で不動産を譲り受けた場合も同様に、その事実を知った日から3年以内となります。
Q2：もし期限内に相続登記をしなかった場合、罰則はあるのでしょうか？
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料（かりょう）が科される可能性があります。
過料とは、国や自治体が行政上の秩序を維持するために科す金銭的なペナルティです。刑事罰である「罰金」とは異なるため前科はつきませんが、金銭的な負担が発生することには変わりありません。
Q3：2024年4月1日より前に発生した過去の相続も、今回の義務化の対象になるのでしょうか？
はい、過去に発生した相続であっても、まだ相続登記が済んでいない場合は義務化の対象となります。
ただし、急に罰則が適用されるわけではなく猶予期間が設けられています。原則として、制度が開始された「2024年4月1日」から3年以内、つまり「2027年（令和9年）3月31日」までに登記申請を行えば罰則の対象にはなりません。
解説：相続登記の義務化について知っておくべき重要事項
ここからは、相続登記義務化の背景から具体的なルール、放置した場合のリスクまで、詳しく解説していきます。
1. なぜ相続登記が義務化されたのか（背景と目的）
これまで任意であった相続登記がなぜ義務化されたのでしょうか。その最大の理由は「所有者不明土地」の問題を解決するためです。
所有者不明土地とは、法務局にある不動産登記簿を確認しても所有者が誰かわからない、あるいは所有者は判明していても連絡がつかない土地のことを指します。相続登記が放置され、親から子、子から孫へと何世代にもわたって相続が繰り返されると、現在の本当の所有者（法定相続人）が数十人、場合によっては百人以上になることもあります。
このような土地が増加すると、道路の拡張などの公共事業が進められない、災害時の復旧工事に支障が出る、空き家が放置され周辺の治安や環境が悪化するなど、社会的に大きな悪影響を及ぼします。現在、日本の土地の約2割が所有者不明土地であるとも言われています。
この深刻な問題を解消し、不動産の所有者を明確にして適切な利用を促すために、国は法律を改正し、相続登記を義務化することに踏み切りました。
2. 相続登記の期限は「3年以内」その起算点とは
相続登記の義務化における最も重要なルールは、「3年以内」に申請しなければならないという点です。しかし、「いつから数えて3年なのか」という起算点を正確に理解しておく必要があります。
法律上は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内」と定められています。少し難しい表現ですが、わかりやすく分解すると以下の2つの条件を満たした日がスタート地点となります。
- 親などの被相続人が亡くなった事実を知った日
- 亡くなった方がその不動産を所有していたことを知った日
例えば、親と離れて暮らしており、親が亡くなったことは知っていたものの、田舎に山林を所有していたことを数年後に初めて知ったというケースでは、「山林を所有していたことを知った日」から3年のカウントが始まります。
また、遺産分割協議を行って特定の相続人が不動産を取得することになった場合は、「遺産分割協議が成立した日」から3年以内に、その結果に基づいた登記申請を行う義務が生じます。
3. 過去の相続も対象になる点に要注意
Q＆Aでも触れましたが、今回の法改正で最も注意すべき点は、2024年4月1日より前に発生した相続についても、遡って義務化の対象になるという「遡及（そきゅう）適用」がなされることです。
「何年も前の相続だから関係ない」と安心することはできません。過去の相続でまだ名義変更が済んでいない不動産がある場合、以下のどちらか遅い方の日から3年以内に相続登記をする必要があります。
- 制度施行日（2024年4月1日）
- 相続により所有権を取得したことを知った日
過去の相続であることをすでに知っている場合は、実質的に「2027年（令和9年）3月31日まで」が期限となります。この期限を過ぎると、罰則の対象となる可能性があるため、早めの対応が求められます。
4. 義務違反時の罰則（過料）と「正当な理由」
期限内に相続登記を行わなかった場合、「10万円以下の過料」というペナルティが科される可能性があります。法務局の登記官が義務違反を把握した場合、まずは登記をするように催告が行われ、それでも正当な理由なく応じない場合に裁判所へ通知され、裁判所の判断で過料が科されます。
ただし、期限内に手続きができない「正当な理由」がある場合は、過料の対象にはなりません。法務省は、正当な理由に該当するケースとして以下のような例を挙げています。
- 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本などの必要な書類の収集に膨大な時間がかかる場合
- 遺言の有効性や遺産の範囲について、相続人間で裁判などで争われている場合
- 相続登記を申請する義務を負う人が、重病であるなどの事情がある場合
- DV被害などを理由に避難しており、手続きを行うことが困難な場合
これらはあくまで例であり、個別の事情に応じて判断されます。しかし、単に「忙しかった」「手続きのやり方がわからなかった」といった理由は正当な理由とは認められませんので注意が必要です。
5. 相続登記を放置するリスクとデメリット
過料というペナルティ以外にも、相続登記をせずに放置することには多くのリスクとデメリットが存在します。
① 不動産の売却や活用ができない
不動産を売却したり、建物を建て替えるために金融機関から住宅ローンを借りて不動産を担保に入れたりする場合、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは手続きができません。いざ売却しようと思った時に、慌てて相続登記を始めなければならず、売買のタイミングを逃す恐れがあります。
② 相続人が増え、権利関係が複雑化する
これが最も深刻なリスクです。親の名義のまま放置している間に、相続人の一部が亡くなると、その配偶者や子どもが新たな相続人として加わります（数次相続）。時間が経てば経つほど相続人の数はネズミ算式に増え、顔も見たことがない親戚同士で遺産分割協議を行わなければならなくなります。話し合いがまとまる可能性は低くなり、トラブルに発展しやすくなります。
③ 差し押さえのリスク
相続人の誰かに借金があり返済が滞っている場合、債権者（お金を貸している人）は、借金をしている相続人の法定相続分について、代位して相続登記を行い、その持ち分を差し押さえることができます。知らない間に不動産の一部が見ず知らずの他人の手に渡り、競売にかけられるリスクが生じます。
6. 遺産分割がまとまらない場合の救済措置「相続人申告登記」
相続登記を行うためには、遺言書がない場合、相続人全員で誰がどの財産を受け継ぐかを話し合う「遺産分割協議」を行い、全員の合意を得る必要があります。しかし、相続人同士の意見が対立したり、行方不明の相続人がいたりして、3年以内に遺産分割協議がまとまらないケースも想定されます。
このような場合の救済措置として、「相続人申告登記」という新しい制度が創設されました。
これは、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、法務局に対して「私が相続人の一人です」と申し出る手続きです。この申し出を行うことで、その申し出をした人については「相続登記の義務を果たした」とみなされ、過料のペナルティを免れることができます。
相続人申告登記は、他の相続人の同意を得ることなく単独で行うことができ、提出する書類も通常の登記申請より少なくて済みます。
ただし、これはあくまで「過料を免れるための暫定的な処置」に過ぎません。申告によって不動産の名義が変更されるわけではなく、不動産を売却したり担保に入れたりできるようになるわけではありません。その後、遺産分割協議が成立した場合には、その成立の日から別途3年以内に、正式な相続登記を行う義務が新たに発生します。
弁護士に相談するメリット
相続登記の義務化に伴い、「何から始めればよいかわからない」「親族間で揉めそうだから専門家に頼みたい」と考える方は少なくありません。不動産の登記手続き自体は司法書士の専門分野ですが、相続にまつわる問題、特に「遺産分割」が関わる場合は、弁護士にご相談いただくことで大きなメリットがあります。
弁護士法人長瀬総合法律事務所に不動産相続の問題をご相談いただくメリットは以下の通りです。
1. 複雑な相続関係の調査や書類収集を代行できる
相続手続きの第一歩は、「誰が相続人であるか」を確定させることです。亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本をすべて収集する必要がありますが、転籍を繰り返している場合や、古い手書きの戸籍（改製原戸籍など）を読み解くのは、一般の方には大きな負担となります。
弁護士にご依頼いただければ、職権による戸籍の収集から相続人の確定、相続財産（不動産だけでなく預貯金や有価証券、借金など）の調査まで、煩雑な作業を代行いたします。これにより、ご自身の時間と労力を節約できます。
2. 遺産分割協議でのトラブルを防ぎ、有利に進めることができる
相続においてトラブルになりやすいのが、遺産の分け方を決める「遺産分割協議」です。「長男が家を継ぐべきだ」「自分は親の介護をしたから多くもらう権利がある（寄与分）」「生前に援助を受けていた兄弟がいる（特別受益）」など、それぞれの事情や感情が絡み合い、話し合いが平行線をたどることは珍しくありません。
弁護士は、法律の専門家として、またあなたの代理人として他の相続人との交渉を行います。法的な根拠に基づいた客観的な主張を行うことで、感情的な対立を防ぎ、円滑な合意形成を目指します。当事者同士ではまとまらない話し合いも、第三者である弁護士が介入することで解決に向かうケースが多くあります。
3. 調停や訴訟に発展した場合でも最後までサポート可能
万が一、遺産分割協議での話し合いが決裂してしまった場合、家庭裁判所での「遺産分割調停」、さらには「審判」へと進むことになります。
司法書士や行政書士は、代理人として裁判所での手続きや相手方との交渉を行うことには法律上の制限があります。しかし、弁護士であれば、交渉の段階から調停、審判、訴訟に至るまで、制限なくすべての手続きであなたの代理人として活動することができます。途中で専門家を探し直す必要がなく、最後まで一貫した法的サポートを受けられることは、弁護士に依頼する最大の強みです。
また、弁護士法人長瀬総合法律事務所では、登記申請の段階になれば信頼できる提携司法書士とスムーズに連携し、ワンストップで問題を解決できる体制を整えています。
まとめ
2024年4月から始まった相続登記の義務化は、不動産を所有するすべてのご家庭に関わる重要な法改正です。過去の相続分についても2027年3月末までの猶予期間が設けられていますが、時間を置けば置くほど手続きは難航しやすくなります。
「過料が科されるから」という理由だけでなく、大切な資産を将来の世代に引き継ぎ、無用な親族間のトラブルを防ぐためにも、不動産を相続した場合は速やかに手続きを進めることが重要です。
もし、遺産分割の話し合いがまとまらない、相続人が誰かわからない、他の親族と直接話をしたくないといったお悩みがある場合は、一人で抱え込まずに弁護士にご相談ください。
弁護士法人長瀬総合法律事務所では、不動産法務および相続問題に関する豊富な解決実績がございます。ご相談者様の状況に合わせた最適な解決策を提案し、複雑な手続きや交渉をサポートいたします。相続登記の義務化に向けて不安を感じていらっしゃる方は、ぜひお早めに当事務所の法律相談をご利用ください。
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